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京都新聞紙上でコメント

2012.03.23

2012年度の地価公示が発表され、各紙が報道しています。地価は全国的には、依然として下落傾向をたどっていますが、朝日新聞は「西高東低」の見出し、関西の一部地域ながら、地価上昇または横ばいとの記事。

とくに、京都では中京区、下京区が関西の商業地では唯一、やや上昇となって注目されました。その解説を記者に求められました。

まず、昨年3月の原発震災の影響があって、首都圏から関西への移動が生じ、本年はさらに地震が近いとの報道があって、その流れが継続、加速していることを反映しています。

そして、こうした需要の増加に対して、京都市内中心部では、2007年9月からの新景観政策実施に伴う高さ規制のため、マンション供給が激減しています。

こうしたことから、極端な「需給アンバランス」状態となったのです。

担当記者には、このようにお話しました。

さて、せっかくですから、皆様にはもう少し詳しくお話いたします。おさらいだと思って、お読みください。

①2010年後半からマンション流通市場で在庫(売り物件数)が減少し始め、2011年春、「売り手市場」へ劇的変化(このブログで公表しました)。これは新景観政策の影響ですが、「売り手市場」への変化は原発震災がもたらしました。。

②供給不足から、新築マンション価格が急上昇。都心の人気エリアでは、坪@300万前後の物件も出始め、新たな価格水準に移行しつつあります。

③首都圏の富裕層が高級、高額物件を購入。今年は原発震災に加えて、新たな地震への不安が背景にあります。

④経済動向も不動産投資を促しているようです。消費税導入など、経済の不安定化は、インフレにもデフレにも強い、都心マンションへの「換物」の動きを顕在化させました。投資家は、京都の一等地のマンションを収益力のある資産と見ているようです。

⑤「換物」は、実は、成熟経済に特有な現象でもあります。成熟経済下では、経済成長の停滞が始まって、金融資産の利回りは低下します。余裕資金は不動産に流れ込むみます。しかし、バブルは起こりません。人口減少をはじめ、成熟経済では需要が縮小しますので、不動産市場も長期的には、下落傾向をたどるほかありません。投資は、資産性があって、収益力のある不動産に限られるのです。

⑥「換物」は、この2年から3年がピークだと考えられます。そのあと日本経済は、本格的な縮小均衡の時代に入るでしょう。そのとき、不動産市場もいっそう、大きな変化に見舞われることでしょう。五木寛之さんの「下山の思想」が話題になっていますね。

長期的に見て、資産性、収益性がる不動産を選ばねばなりません。

                     2012.3.23

                               不動産コンサルタント

                                     天野博

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