2010.10.18
９月末の在庫動向から、市況の変化を予測し、売ろうしている人も、買おうとしている人にも、お役に立つよう、毎月「マンション情報」を編集し、ご希望の会員の皆様には、ご郵送しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
「マンション情報１１月号」（2010年10月5日発行）は売り物件すべてを価格順に並べており、市場の一覧表となっております。他社にはない当社伝統の試みです。物件探しのめどを付けるためにかならずお役に立ちます。とりわけ、物件ごとに表示してある坪単価が重要です。この坪単価で比較する方法をご活用ください。
私は市場動向を在庫の増減によって分析してきました。中古マンション市場は売り買いとも、個人（消費者）というケースがほとんどで、在庫を市場外から操作することは困難です。つまり、在庫の増減で価格の先行きをあり程度予測できるのです。もちろん、金利や減税政策によって、買い手または売り手が有利になることがありますが、他の商品のように、大量に生産できない、売り出されないという特徴は変わりません。
今年は、在庫が減少傾向にあり、その為、価格は底入り、底がための局面です。公的あるいは大手企業が発表している地価調査も同じような分析をしていますが、当面、価格の低下は予想しにくい状況です。
この９月末の都心４区の在庫動向は別表の通りです。４区ですべて、在庫が増えましたが、８月末より減少すると見ていましたので、意外な結果です。そこで、先月と同様に、価格帯分布を解説します。そして、今月から区ごとの表をお届けします。京都都心は今や、投資家の市場に変わってしまったことがわかりますね。およそ半分がワンルームタイプなどの収益物件です。極端な低金利政策のため、不動産志向が強まっているのでしょう。その結果、都心でファミリータイプを購入しようとするユーザーは「品薄感」の中、物件選定期間を長期化せざるを得ない状況です。
「都心４区の動向」
① 上京区：ワンルームタイプが３０件、全体の半数を占めています。ワンルームは坪＠７０万から８０万、２０㎡以上の広さが物件選択のポイントです。利回りはおよそ8％前後が目安です。実需向きの物件（ファミリータイプ）に品薄感があります。１０００万台が１３件へ減少、２０００万台が９件へ増加。３０００万台が１件、４０００万以上が７件。
② 中京区：動きが少なく、ワンルームの在庫は８月末に引き続き大幅に増加し、５６件。前月比、４割増し。５００万から７００万が売れ筋です。１０００万台のファミリーも引き続き増加し２２件。２０００万台は１７件、微減。３０００万台は１２件へ減少。４０００万台は８件。５０００万は１件。６０００万台以上は６件。坪＠２００万以上の京都を代表する高級マンションが並んでいます。この秋の新築物件価格は坪＠２００万から２５０万です。品質など総合評価の高い物件は新築価格と同様の値段で売れるでしょう。
③ 下京区：ワンルーム型投資物件は７０件へ増加、物件総数の半数を超えています。価格も２８０万から２３８０万まで、広さも４２．７３㎡２ｋタイプまで多様、多彩です。地下鉄沿線、京都駅もよりが人気を集めて、ワンルームが豊富な一番のエリアとなりました。１０００万台は１２件。２０００万台は１６件。３０００万台は１１件。４０００万台以上は６件です。
④ 東山区：５０００万台以上は１０件。セカンドハウス向きの高級物件が並んでいます。坪＠１６２万から２４５万。２０００万、３０００万台は計８件へ減少。１０００万台は１２件へ増加、うちワンルームタイプが４件。１０００万未満は１０件、９件がワンルームタイプです。 以上
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マンション在庫価格帯推移（中京区） | ||
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2010.8 |
2010.9 |
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ワンルーム外収益物件 |
40 |
56 |
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１０００万以上 |
19 |
22 |
|
２０００万以上 |
18 |
17 |
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３０００万以上 |
17 |
12 |
|
４０００万以上 |
9 |
8 |
|
５０００万以上 |
2 |
1 |
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６０００万以上 |
7 |
6 |
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合計 |
112 |
122 |
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マンション在庫価格帯推移（上京区） | ||
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2010.8 |
2010.9 |
|
ワンルーム外収益物件 |
27 |
30 |
|
１０００万以上 |
16 |
13 |
|
２０００万以上 |
5 |
9 |
|
３０００万以上 |
3 |
1 |
|
４０００万以上 |
6 |
7 |
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合計 |
57 |
60 |
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「マンション在庫数推移」 | |||||||||
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2010.1 |
2010.2 |
2010.3 |
2010.4 |
2010.5 |
2010.6 |
2010.7 |
2010.8 |
2010.9 |
|
上京 |
63 |
60 |
66 |
69 |
66 |
60 |
55 |
57 |
60 |
|
中京 |
125 |
111 |
119 |
126 |
134 |
125 |
110 |
112 |
122 |
|
下京 |
115 |
105 |
105 |
119 |
121 |
120 |
111 |
105 |
115 |
|
東山 |
34 |
33 |
37 |
38 |
40 |
40 |
37 |
38 |
40 |
|
都心４区計 |
337 |
309 |
327 |
352 |
361 |
345 |
313 |
312 |
337 |
|
左京 |
55 |
58 |
59 |
51 |
55 |
56 |
59 |
47 |
54 |
|
北 |
39 |
40 |
35 |
33 |
37 |
35 |
30 |
30 |
34 |
|
右京 |
93 |
90 |
110 |
92 |
106 |
106 |
95 |
92 |
91 |
|
西京 |
33 |
38 |
44 |
47 |
44 |
50 |
39 |
46 |
28 |
|
向日・長岡京 |
43 |
53 |
38 |
45 |
50 |
57 |
42 |
39 |
47 |
|
南 |
66 |
66 |
60 |
50 |
45 |
40 |
40 |
40 |
45 |
|
伏見 |
110 |
109 |
111 |
113 |
119 |
120 |
117 |
116 |
114 |
|
宇治 |
50 |
45 |
40 |
40 |
45 |
40 |
40 |
35 |
40 |
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山科 |
73 |
68 |
72 |
59 |
60 |
53 |
52 |
55 |
47 |
|
合計 |
899 |
876 |
896 |
882 |
922 |
902 |
827 |
812 |
837 |
