とくに、京都では中京区、下京区が関西の商業地では唯一、やや上昇となって注目されました。その解説を記者に求められました。

まず、昨年３月の原発震災の影響があって、首都圏から関西への移動が生じ、本年はさらに地震が近いとの報道があって、その流れが継続、加速していることを反映しています。

そして、こうした需要の増加に対して、京都市内中心部では、２００７年９月からの新景観政策実施に伴う高さ規制のため、マンション供給が激減しています。

こうしたことから、極端な「需給アンバランス」状態となったのです。

担当記者には、このようにお話しました。

さて、せっかくですから、皆様にはもう少し詳しくお話いたします。おさらいだと思って、お読みください。

①２０１０年後半からマンション流通市場で在庫（売り物件数）が減少し始め、２０１１年春、「売り手市場」へ劇的変化（このブログで公表しました）。これは新景観政策の影響ですが、「売り手市場」への変化は原発震災がもたらしました。。

②供給不足から、新築マンション価格が急上昇。都心の人気エリアでは、坪＠３００万前後の物件も出始め、新たな価格水準に移行しつつあります。

③首都圏の富裕層が高級、高額物件を購入。今年は原発震災に加えて、新たな地震への不安が背景にあります。

④経済動向も不動産投資を促しているようです。消費税導入など、経済の不安定化は、インフレにもデフレにも強い、都心マンションへの「換物」の動きを顕在化させました。投資家は、京都の一等地のマンションを収益力のある資産と見ているようです。

⑤「換物」は、実は、成熟経済に特有な現象でもあります。成熟経済下では、経済成長の停滞が始まって、金融資産の利回りは低下します。余裕資金は不動産に流れ込むみます。しかし、バブルは起こりません。人口減少をはじめ、成熟経済では需要が縮小しますので、不動産市場も長期的には、下落傾向をたどるほかありません。投資は、資産性があって、収益力のある不動産に限られるのです。

⑥「換物」は、この２年から３年がピークだと考えられます。そのあと日本経済は、本格的な縮小均衡の時代に入るでしょう。そのとき、不動産市場もいっそう、大きな変化に見舞われることでしょう。五木寛之さんの「下山の思想」が話題になっていますね。

長期的に見て、資産性、収益性がる不動産を選ばねばなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012.3.23

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

「マンション管理評価読本----価値をあげる管理の常識」（学芸出版）のなかで、私は「中古マンションの価格は下がらない」というテーマで分担執筆をいたしました。マンション購入や現在お住まいのマンション管理組合運営にかならずお役に立つことでしょう。ぜひ、ご購読してください。管理評価の事業内容は「京都マンション管理評価機構」のＨＰをお訪ねください。この管理評価機構が運営するマンションデータバンクを見れば、管理がよいマンションを一覧できます。

私はこの本の中で、築年数が２０年、３０年になれば、すっかり評価が定着し、値下げのリスクが少なくなることを資料で証明しております。マンション購入に当たって、築年数にこだわらず、物件探しをするようおすすめいたします。きっとお値打ちのマンションを探すことが出来るでしょう。「京都マンション情報」のＨＰ、毎月発行している「情報誌」、そしてこの本をご活用ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

消費税など増税が具体化され、投資、実需を問わず、不動産市場に資金が流入するものと予測されます。株式や債券市場からも不動産市場に資金が移動しているようです。

住宅を中心とする不動産市場は税制や景気政策の影響をうけやすい特徴があります。減税効果が大きいマンションのファミリータイプには増税前の「駆け込み心理」が働き、動きが活発化するでしょう。

さて、都心の収益力のあるマンションは、家賃が下がりにくいので、投資家が注目しています。デフレに強いのです。さらに都心立地のマンションは価格上昇の流れになりやすいので、インフレにも強いという性格があります。このように、デフレにもインフレにも強いという要素を充たすマンションがねらい目でしょう。

今後、日本経済は長期的には、縮小傾向をたどると見られていますので、不動産も十分選別して購入しなければなりません。

                  2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

法人化を記念して、６月２５日午後２時から、京都市役所前「本能寺文化会館」でフォーラムを開催します。私も発表しますので、ぜひご参加下さい。

マンションの管理情報公開を目指す「京都マンションデータバンク」のＨＰをお訪ね下さい。

私はこの機構の運営委員会副委員長として実務を支えています。

中京区では４０００万以上の価格帯の物件数が１年前と比べて半減し、在庫が底を突く様相となりました。この動きは、他のエリア、他の価格帯にも波及していて、売り手市場に大変化しました。

上京区、中京区、下京区では収益物件が半数ほどをしめています。これは京都都心部が成熟不動産市場に移行しつつあることを示すものです。

また、下京区では収益物件が半数を超えていますが、このことは、商業地の中心が四条河原町から、四条烏丸、京都駅へ変わろうとしている現象の一つでしょう。

在庫動向についても、毎月の「マンション情報」で詳しくご紹介しておりますので、この冊子の送付をご希望の場合は、メールまたはお電話にてご連絡下さい。

７月号は月初発行予定です。

　金利低下のため、資金が不動産投資に向かっているようです。ワンルームマンションへの問い合わせが増え続けています。投資家の皆様へのお勧めエリアは、下京区の地下鉄沿線です。物件数が豊富なことと、京都の商業集積に大異変が起こりつつあって、四条河原町周辺が停滞し、烏丸通や京都駅周辺の評価が上昇しようとしているからです。

分譲マンション投資は、広めのタイプがお勧めです。一見、利回りが低く感じられますが、長期的な評価が肝心でしょう。投資に当たっては、マンション売買と賃貸、そして管理に実績をもつ当社まで、ご相談下さい。

先日、本社をお訪ねいただいた投資家のご夫婦にお話しましたが、安全な不動産投資のためには次の項目を研究してください。

①「築浅にこだわらない。」

　　築浅物件の中には評価が定まらないマンションがあります。つまり、売却損のリスクが生じることです。私は築２０年から３０年前後の、市場の評価が安定したマンションをおすすめします。長期投資に十分、耐えることができる物件です。

②「坪＠単価で資産価値を算出する。」

　　坪＠１００万を越えるような物件は家賃相場の変動に耐え切れない可能性があります。坪＠７０万から８０万がひとつの目安でしょう。安すぎても高すぎても、どこか問題です。

③「余力があれば、ファミリータイプの購入を。」

　　管理費、積立金のコストをワンルームと比較すれば、わかりやすいでしょう。管理費、積立金は売主の意思で変更が効きません。売ろうとするときではもう遅いのです。安すぎても高すぎともどこか問題がないか、考えましょう。そして、管理体制の不健全化という分譲マンション特有の、潜在的に有する不安を解消できるには、現に大部分の人が住み、管理体制に目が行き届くファミリータイプが長期的により安全なのです。

私は先日、設立総会を開催した「京都マンション評価機構」の運営委員会メンバーです。インターネットを通じて、マンション管理と売買を総合的に調査し、市場の機能を通じて、評価しそれを管理レベルアップに連動させようとする全国で始めての画期的な試みです。ぜひこのＨＰにご注目下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　２０１０年１２月８日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

「マンション情報１１月号」（2010年10月5日発行）は売り物件すべてを価格順に並べており、市場の一覧表となっております。他社にはない当社伝統の試みです。物件探しのめどを付けるためにかならずお役に立ちます。とりわけ、物件ごとに表示してある坪単価が重要です。この坪単価で比較する方法をご活用ください。

　私は市場動向を在庫の増減によって分析してきました。中古マンション市場は売り買いとも、個人（消費者）というケースがほとんどで、在庫を市場外から操作することは困難です。つまり、在庫の増減で価格の先行きをあり程度予測できるのです。もちろん、金利や減税政策によって、買い手または売り手が有利になることがありますが、他の商品のように、大量に生産できない、売り出されないという特徴は変わりません。

今年は、在庫が減少傾向にあり、その為、価格は底入り、底がための局面です。公的あるいは大手企業が発表している地価調査も同じような分析をしていますが、当面、価格の低下は予想しにくい状況です。

この９月末の都心４区の在庫動向は別表の通りです。４区ですべて、在庫が増えましたが、８月末より減少すると見ていましたので、意外な結果です。そこで、先月と同様に、価格帯分布を解説します。そして、今月から区ごとの表をお届けします。京都都心は今や、投資家の市場に変わってしまったことがわかりますね。およそ半分がワンルームタイプなどの収益物件です。極端な低金利政策のため、不動産志向が強まっているのでしょう。その結果、都心でファミリータイプを購入しようとするユーザーは「品薄感」の中、物件選定期間を長期化せざるを得ない状況です。

　　　　　　　　　　　「都心４区の動向」

①        上京区：ワンルームタイプが３０件、全体の半数を占めています。ワンルームは坪＠７０万から８０万、２０㎡以上の広さが物件選択のポイントです。利回りはおよそ8％前後が目安です。実需向きの物件（ファミリータイプ）に品薄感があります。１０００万台が１３件へ減少、２０００万台が９件へ増加。３０００万台が１件、４０００万以上が７件。

②        中京区：動きが少なく、ワンルームの在庫は８月末に引き続き大幅に増加し、５６件。前月比、４割増し。５００万から７００万が売れ筋です。１０００万台のファミリーも引き続き増加し２２件。２０００万台は１７件、微減。３０００万台は１２件へ減少。４０００万台は８件。５０００万は１件。６０００万台以上は６件。坪＠２００万以上の京都を代表する高級マンションが並んでいます。この秋の新築物件価格は坪＠２００万から２５０万です。品質など総合評価の高い物件は新築価格と同様の値段で売れるでしょう。

③        下京区：ワンルーム型投資物件は７０件へ増加、物件総数の半数を超えています。価格も２８０万から２３８０万まで、広さも４２．７３㎡２ｋタイプまで多様、多彩です。地下鉄沿線、京都駅もよりが人気を集めて、ワンルームが豊富な一番のエリアとなりました。１０００万台は１２件。２０００万台は１６件。３０００万台は１１件。４０００万台以上は６件です。

④        東山区：５０００万台以上は１０件。セカンドハウス向きの高級物件が並んでいます。坪＠１６２万から２４５万。２０００万、３０００万台は計８件へ減少。１０００万台は１２件へ増加、うちワンルームタイプが４件。１０００万未満は１０件、９件がワンルームタイプです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

マンション在庫数（推定）
	2010.1	2010.2	2010.3	2010	2010.5	2010.6	2010.7	2010.8
上京	63	60	66	69	66	60	55	57
中京	125	111	119	126	134	125	110	112
下京	115	105	105	119	121	120	111	105
東山	34	33	37	38	40	40	37	38
都心４区計	337	309	327	352	361	345	313	312
左京	55	58	59	51	55	56	59	47
北	39	40	35	33	37	35	30	30
右京	93	90	110	92	106	106	95	92
西京	33	38	44	47	44	50	39	46
向日・長岡京	43	53	38	45	50	57	42	39
南	66	66	60	50	45	40	40	40
伏見	110	109	111	113	119	120	117	116
宇治	50	45	40	40	45	40	40	35
山科	73	68	72	59	60	53	52	55
合計	899	876	896	882	922	902	827	812

　「マンション情報１０月号」（2010年９月３日発行）が編集できましたので、メール会員の皆様にご送付いたしております。このサイトをご覧になっておられる方で「マンション情報１０月号」送付をご希望の場合は会員登録してください。「マンション情報」は売り物件すべてを価格順に並べており、市場の一覧表となっております。他社にはない当社伝統の試みです。物件探しのめどを付けるためにかならずお役に立ちます。とりわけ、物件ごとに表示してある坪単価が重要です。この坪単価で比較する方法をご活用ください。

　１０月号の都心４区の物件動向は下記の通りです。購入にあたってのご参考にして下さい。

①    上京区：ワンルームタイプが２７件、全体の半数を占めています。ワンルームは坪＠７０万から８０万、２０㎡以上の広さが物件選択のポイントです。利回りはおよそ8％前後が目安です。実需向きの物件（ファミリータイプ）に品薄感があります。１０００万台が１６件、２０００万台が５件、３０００万台が３件、４０００万以上が６件。ファミリタイプのうち４件は収益物件です。

②    中京区：動きが少なく、ワンルームの在庫は増加し、４１件。５００万から７００万が売れ筋です。１０００万台のファミリーは増加し１９件。堀川以西が１１件、堀川以東が８件。２０００万台は１８件。うち収益５件は販売が長期化しています。残りのなかで価格、管理費が妥当な、お勧めは８件しかありません。３０００万台は１７件。うちお勧めできるのは１２件。４０００万台は９件。うちお勧めは５件。５０００万は２件。６０００万台以上は７件。坪＠２００万以上の京都を代表する高級マンションが並んでいます。新築物件の価格と比較されますが、立地、品質など総合評価を得られるものは、人気物件となっています。

③    下京区：ワンルーム型投資物件は６２件、物件総数の半数を超えています。価格も３５０万から１８８０万まで、広さも４２．７３㎡２ｋタイプまで多様、多彩です。地下鉄沿線、京都駅もよりが人気を集めて、ワンルームが豊富な一番のエリアとなりました。１０００万台は１１件、うち３件は堀川以西です。２０００万台は１７件、うち堀川以東が１４件あり、地下鉄沿線希望の方は２０００万台の予算が必要です。３０００万台は９件、４０００万台以上は５件、坪＠１６０万から坪＠１８０万前後が中心的価格です。

④    東山区：５０００万台以上は１０件。セカンドハウス向きの高級物件が並んでいます。坪＠１６２万から２３２万。２０００万、３０００万台は計１０件、それぞれ特色のある物件ばかりです。１０００万台は９件、ワンルームタイプが４件、セカンドハウス向きが４件、ファミリー向きは１件しかありません。１０００万未満は９件、７件がワンルームタイプです。

マンション在庫数（推定）

2009.12

2010.1

2010.2

2010.3

2010.4

2010.5

2010.6

2010.7

上京

52

63

60

66

69

66

65

55

中京

110

125

111

119

126

134

131

110

下京

107

115

105

105

119

121

137

111

東山

39

34

33

37

38

40

43

37

都心４区計

308

337

309

327

352

361

376

313

左京

39

55

58

59

51

55

56

59

北

30

39

40

35

33

37

35

30

右京

69

93

90

110

92

106

106

95

西京（阪急沿線含）

23

33

38

44

47

44

50

39

向日・長岡京

37

43

53

38

45

50

57

42

南

66

66

66

60

50

45

40

40

伏見

114

110

109

111

113

119

120

117

宇治

50

50

45

40

40

45

40

40

山科

71

73

68

72

59

60

53

52

合計

807

899

876

896

882

922

933

827

市場の転換点の到来を示すものになるでしょう。右京区や山科区、阪急沿線がそろって在庫減というのも特筆すべきです。市場関係者の間では各地で、中古戸建住宅などの在庫減少傾向が指摘されており、不景気下の品薄感の広がりはまり例のない現象で、プロでさえ先行きの見通しを難しくさせています。

市場全体の動向に不透明感があり、今回は、都心４区の物件動向を詳しくご説明することにします。

①    上京区：ワンルームタイプが２５件、全体の半数を占めています。ワンルームは坪＠７０万から８０万、２０㎡以上の広さが物件選択のポイントです。

実需向きの物件（ファミリータイプ）に品薄感があります。ファミリーでお勧めは１５件ほど。買い手にとって、物件数が少ないのには困惑します。

１０００万未満のファミリーが３件、１０００万台が１４件、２０００万台が７件、３０００万台が２件、４０００万以上が５件。ファミリタイプのうち４件は収益物件となっています。

②    中京区：投資家が積極的に動き、ワンルームの在庫は減少し、３６件。５００万から７００万が売れ筋です。１０００万台のファミリーは１６件、うち収益が２件。堀川以西が９件、堀川以東が７件。２０００万台は１９件。うち収益が５件、残りのなかで価格、管理費が妥当な、お勧めは７件ほどしかありません。３０００万台は１８件。うちお勧めできるのは１１件。４０００万台は１０件。うちお勧めは４件。５０００万は２件。

６０００万台以上は８件。坪＠２００万以上の京都を代表する高級マンションが並んでいます。坪＠３００万の物件も２件あります。いずれも人気物件で、お勧めです。

③    下京区：ワンルーム型投資物件は６６件、全体の半数を超えています。価格も２９８万から１７３０万まで、広さも４２．７３㎡２ｋタイプまで多様、多彩です。地下鉄沿線、京都駅もよりが人気を集めて、ワンルームが豊富な一番のエリアとなりました。４０００万台以上は８件ありますが、坪＠１４６万から坪＠２４６万までばらつきがあります。３０００万台は９件、大半が人気物件です。２０００万台は１５件、うち堀川以東が１１件をしめ、この価格帯は地下鉄沿線中心のエリアとなっています。１０００万台は１３件、うち堀川以西が１１件、この価格帯には地下鉄沿線は少なくなっています。

④    東山区：５０００万台以上は８件。セカンドハウス向きの高級物件が並んでいます。坪＠１６２万から２３２万。２０００万、３０００万台は１１件、それぞれ特色のある物件ばかりです。１０００万台は１０件、ワンルームタイプが４件、セカンドハウス向きが４件、ファミリー向きは２件しかありません。１０００万未満は８件、６件がワンルームタイプです。

　８月２日、「駅周辺地価上昇」の記事が経済面（朝日新聞10.8.2朝刊）ながら、おおきく扱われて注目を集めました。東京カンテイ担当者は「大都市圏の地価は最悪期を脱した」とコメントしています。価格上昇地域の上位には「京都市中心部と阪神間が目立つ」。この記事を私なりに批評すれば、次のようになります。

①    品薄感が広がり、売り手市場への転換が進んでいる。

②    一方で、郊外エリアの新築戸建住宅、マンションの価格低下が進行中である。

③    地価上昇は専ら、需給関係によるもので、一時的、一部的な現象にとどまるものと見られている。

④    人口減少や高齢化に伴い、経済規模（市場）の縮小は避けられず、不動産も長期的には下降トレンドにある。

⑤    低金利時代下の資産運用から、都心や高級住宅地、収益物件へ資金流入が集中、増加し、その他のエリアの不動産などとの二極化がいっそう進む。

　当社ＨＰをご利用いただき、ありがとうございます。

　早速ですが、「マンション情報８月号」（2010年７月１日発行）をご案内いたします。この情報誌は売り物件すべての一覧表となっており、他社にはない当社伝統の試みです。物件探しのめどを付けるためにかならずお役に立ちます。とりわけ、物件ごとに表示してある坪単価が重要です。この坪単価で比較する方法をご活用ください。各エリアの相場動向は天野のメールへおたずね下さい。

　都心エリア以外は各店に一覧を編集しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

もし、ご購入、ご売却予定のマンションについて、第三者の評価を得たいというようでしたら、天野のメールへお尋ね下さい。