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＜マンション管理の本を書きました＞

「マンション管理評価読本----価値をあげる管理の常識」（学芸出版）のなかで、私は「中古マンションの価格は下がらない」というテーマで分担執筆をいたしました。マンション購入や現在お住まいのマンション管理組合運営にかならずお役に立つことでしょう。ぜひ、ご購読してください。管理評価の事業内容は「京都マンション管理評価機構」のＨＰをお訪ねください。この管理評価機構が運営するマンションデータバンクを見れば、管理がよいマンションを一覧できます。

私はこの本の中で、築年数が２０年、３０年になれば、すっかり評価が定着し、値下げのリスクが少なくなることを資料で証明しております。マンション購入に当たって、築年数にこだわらず、物件探しをするようおすすめいたします。きっとお値打ちのマンションを探すことが出来るでしょう。「京都マンション情報」のＨＰ、毎月発行している「情報誌」、そしてこの本をご活用ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

＜２０１２年の動向を予測します。＞

消費税など増税が具体化され、投資、実需を問わず、不動産市場に資金が流入するものと予測されます。株式や債券市場からも不動産市場に資金が移動しているようです。

住宅を中心とする不動産市場は税制や景気政策の影響をうけやすい特徴があります。減税効果が大きいマンションのファミリータイプには増税前の「駆け込み心理」が働き、動きが活発化するでしょう。

さて、都心の収益力のあるマンションは、家賃が下がりにくいので、投資家が注目しています。デフレに強いのです。さらに都心立地のマンションは価格上昇の流れになりやすいので、インフレにも強いという性格があります。このように、デフレにもインフレにも強いという要素を充たすマンションがねらい目でしょう。

今後、日本経済は長期的には、縮小傾向をたどると見られていますので、不動産も十分選別して購入しなければなりません。

                  2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

管理と流通の接点拡大、市場の機能を生かした管理組合活性化策は私のライフワークです。この５年ほどの構想が結実し、京都マンション管理評価機構が、諸団体により法人化されいよいよ事業スタートです。

法人化を記念して、６月２５日午後２時から、京都市役所前「本能寺文化会館」でフォーラムを開催します。私も発表しますので、ぜひご参加下さい。

マンションの管理情報公開を目指す「京都マンションデータバンク」のＨＰをお訪ね下さい。

私はこの機構の運営委員会副委員長として実務を支えています。

昨年（２０１０年）後半から、在庫動向に変化の兆しが生じ、この春のシーズンを注目していましたところ、東日本大震災（福島原発事故）により、劇的変化となりました。

中京区では４０００万以上の価格帯の物件数が１年前と比べて半減し、在庫が底を突く様相となりました。この動きは、他のエリア、他の価格帯にも波及していて、売り手市場に大変化しました。

上京区、中京区、下京区では収益物件が半数ほどをしめています。これは京都都心部が成熟不動産市場に移行しつつあることを示すものです。

また、下京区では収益物件が半数を超えていますが、このことは、商業地の中心が四条河原町から、四条烏丸、京都駅へ変わろうとしている現象の一つでしょう。

在庫動向についても、毎月の「マンション情報」で詳しくご紹介しておりますので、この冊子の送付をご希望の場合は、メールまたはお電話にてご連絡下さい。

７月号は月初発行予定です。

平素は、当社ＨＰをご利用いただき、ありがとうございます。

　金利低下のため、資金が不動産投資に向かっているようです。ワンルームマンションへの問い合わせが増え続けています。投資家の皆様へのお勧めエリアは、下京区の地下鉄沿線です。物件数が豊富なことと、京都の商業集積に大異変が起こりつつあって、四条河原町周辺が停滞し、烏丸通や京都駅周辺の評価が上昇しようとしているからです。

分譲マンション投資は、広めのタイプがお勧めです。一見、利回りが低く感じられますが、長期的な評価が肝心でしょう。投資に当たっては、マンション売買と賃貸、そして管理に実績をもつ当社まで、ご相談下さい。

先日、本社をお訪ねいただいた投資家のご夫婦にお話しましたが、安全な不動産投資のためには次の項目を研究してください。

①「築浅にこだわらない。」

　　築浅物件の中には評価が定まらないマンションがあります。つまり、売却損のリスクが生じることです。私は築２０年から３０年前後の、市場の評価が安定したマンションをおすすめします。長期投資に十分、耐えることができる物件です。

②「坪＠単価で資産価値を算出する。」

　　坪＠１００万を越えるような物件は家賃相場の変動に耐え切れない可能性があります。坪＠７０万から８０万がひとつの目安でしょう。安すぎても高すぎても、どこか問題です。

③「余力があれば、ファミリータイプの購入を。」

　　管理費、積立金のコストをワンルームと比較すれば、わかりやすいでしょう。管理費、積立金は売主の意思で変更が効きません。売ろうとするときではもう遅いのです。安すぎても高すぎともどこか問題がないか、考えましょう。そして、管理体制の不健全化という分譲マンション特有の、潜在的に有する不安を解消できるには、現に大部分の人が住み、管理体制に目が行き届くファミリータイプが長期的により安全なのです。

私は先日、設立総会を開催した「京都マンション評価機構」の運営委員会メンバーです。インターネットを通じて、マンション管理と売買を総合的に調査し、市場の機能を通じて、評価しそれを管理レベルアップに連動させようとする全国で始めての画期的な試みです。ぜひこのＨＰにご注目下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　２０１０年１２月８日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博